住宅ローン変動金利の罠？｜5年ルールと125％ルール＆固定金利との比較をKEX視点で徹底解説

2025年9月21日 2025年9月21日

｜💥はじめに｜住宅ローンも“期待値”で考える時代

普段はパチスロやFXについて記事を書いていますが、今回は少し角度を変えて「住宅ローン」について触れてみます。
「え？このブログで住宅ローン？」と思うかもしれませんが、実は借金・金利・資金管理という点でパチスロやFXと深く繋がっています。

KEX視点で見れば、住宅ローンも「どちらを選んだ方が期待値が高いか」という問題。
パチスロで台選びをするのと同じで、固定か変動か、シミュレーションとリスク管理がすべてです。

変動金利は「半年ごとに金利が見直される」のが基本です（多くは4月と10月）。
ただし返済額はすぐには変わらず、5年間は据え置きというのがポイント。これを俗に「5年ルール」と呼びます。

さらに「125％ルール」という制限があり、返済額は前回の1.25倍までしか増えません。
一見すると借り手に優しく見えますが、実はここに隠れたリスクがあります。

つまり「表面的には返済額が安定している」ように見えても、裏では借金がなかなか減らない現象が起きるのです。

実際のシミュレーション例を見てみましょう。
ローン残高が4,000万円ある場合、変動金利が0.65％から0.90％に上がっても、月々の返済額は120,251円のまま据え置きでした。

金利	返済額	元金部分	利息部分
0.65％	120,251円	98,525円	21,726円
0.90％	120,251円	90,612円	29,639円

月々の返済額は同じなのに、元本の減り方が約8,000円少なくなり、利息がその分増えています。
年間にすると約10万円も借金の減りが遅れる計算です。

これが「5年ルール」の正体。安心どころか、じわじわとローン完済が遠のく罠になり得るのです。

2019〜2020年ごろの住宅ローン金利を振り返ってみましょう。
当時はネット銀行の変動金利が0.4〜0.5％台と破格の安さ。
その後2023〜2024年には0.5％前後へ、そして2025年以降は0.65～0.9％前後まで上昇してきています。

一方で、10年固定は1.0〜1.3％から1.5％超へ、フラット35は1.2〜1.5％から2.0％近くまで上昇。
つまり固定も上がっていますが、変動も「かねり」上がってきたのが現実です。

結果として、過去5年間は「変動のほうが得」だったのは事実ですが、将来は金利上昇局面で逆転の可能性もあることを押さえておく必要があります。

仮に3,000万円を35年ローンで借りた場合をシミュレーションしてみましょう。
金利0.45％（変動）と1.30％（固定）での差額を計算すると…。

差は月300KEX（＝1.5万円）以上。
5年（60回）で考えると18,000KEX（＝約90万円）もの差になります。

パチスロで「1台あたり+2.0KEXを積む」ことを考えると、この差がいかに大きいかが分かるはずです。

過去5年間を振り返れば変動金利が圧勝でした。
しかし今後、インフレや日銀政策次第では金利上昇局面が来る可能性があります。
その時、固定を選んだ人は「保険に入っていて良かった」と胸をなでおろすでしょう。

これはパチスロで言えば「天国抜け即やめ」と「モードB追い」の違いに近いかもしれません。
期待値は変動の方が高いけれど、波（リスク）を被る可能性もある。
逆に固定は期待値は低いけれど、安定した結果が約束される。

住宅ローンの選択は、まさに「KEX的なリスク管理」の世界。
変動は“攻めの立ち回り”、固定は“守りの立ち回り”といえます。

2019〜2025年の5年間では変動を選んだ人が大きなリターンを得ました。
しかし、今後の金利動向次第では状況が逆転する可能性もゼロではありません。

パチスロもFXも住宅ローンも、共通するのは「未来は誰にも読めない」ということ。
だからこそ、自分がどれだけのリスクを許容できるかを考えて選択することが大切です。

KEX的な結論としては、「変動金利で得した分を、繰上げ返済やリスク分散に回すのがベスト」。
まるでパチスロの勝ち分を全部追い込むのではなく、一部をしっかり財布にしまうように。
それが長い人生の“期待値稼働”につながるのではないでしょうか。

この記事を書いた人

スロで稼いでFXに溶かす男。期待値をKEXで数える新通貨トレーダー📊 パチスロ攻略＆FXスキャル日記【kexslotfx.com】